PRAVO PRECE KUPOVINE SUVLASNICKE NEPOKRETNOSTI I NACIN NJEGOVOG OSTVARIVANJA
Zakon o osnovam svojinsko-pravnih odnosa uredjuje rezim susvojine. Susvojina postoji kada vise lica imaju pravo svojine na nepodeljenoj stvari, a deo svakog od njih odredjen je srazmerno prema celini (idealni deo).Pravilo je da svaki suvlasnik moze slobodno, bez ikakvih ogranicenja i bez saglasnosti ostalih suvlasnika da raspolaze svojim suvlasnickim delom. U slucaju prodaje svog suvlasnickog dela ostali suvlasnici iamju pravo prece kupovine, samo ako je to Zaonom odredjeno.
Zakon o prometu nepokretnosti (“Sluzbeni glasnik RS”, broj 42/98) u clanu 5. ustanovljava pravo prece kupovine i obavezuje suvlasnika nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnicki deo da ga predhodno ponudi ostalim suvlasnicima, a u slucaju kada ima vise suvlasnika prvenstveno u ostvarivanju prava prece kupovine ima suvlasnik sa vecim suvlasnickim delom.
Ovo pravo prece kupovine, kao znacajno ogranicenje slobode ugovaranja u opciji izbora ugovoraca izrazava se kroz:
a) obavezu prodavca da ako odluci da proda svoj suvlasnicki deo, mora najpre da ga ponudi ostalim suvlasnicima. Ponuda sadrzi podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje. Drugi suvlasnik kao imalac prava prece kupovine, duzan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni da li je prihvata.Prihvatanje ponude mora da bude jasno i izricito. Ukoliko se menjaju uslovi iz ponude, smatra se da ponuda nije prihvacena. I ponuda i prihvat moraju da se ucine preporucenim pismom.
Ukoliko imalac prava prece kupovine (suvlasnik) ne odgovori na ponudu, ili je odbije (odnosno pokusa da je izmeni), prodavac je ovlascen da svoj suvlasnicki deo nepokretnosti proda trecem licu, ali ne pod povoljnijim okolnostima.
b) ako suvlasnik koji namerava da proda svoj suvlasnicki udeo isti proda trecem licum a da ga predhodno nije ponudio ostalim suvlasnicima ili ga proda od uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava prece kupovine moze tuzbom da zahteva da se ponisti ugovor o prodaji nepokretnosti i da se njemu proda nepokretnost pod istim uslovima.
Ovo pravo se naziva pravom prekupa. Ostvaruje se u roku od 30 dana od saznanja za prodaju, a najkasnije u roku od dve godine od dana zakljucenja ugovora. Zakon nalaze da tuzilac istovremeno sa podnosenjem tuzbe polozi kod nadleznog suda iznos u viini trzisne vrednosti nepokretnosti, da bi se legitimissao kao ozbiljan kupac i da bi pravdao vodjenje spora za ostvarenje prava perce kupovine.
Pravo prece kupovine po ovom zakonu postoji kada je suvlasnik “prodao” svoj suvlasnicki deo, bez zakljucenja formalnog, pismenog ugovora overenog kod suda, a na osnovu postignute saglasnosti sa kupcem o bitnim uslovima prodaje, ovome je predao nepokretnost u drzavinu. Cilj ovog resenja je da se spreci izigravanje, prava prece kupovine suvlasnika, izbegavanjem da se ugovor o prodaji zakljuci u prpisanoj formi i time promet ucini evidentnim i nesumnjivim.
Ali, ovo resenje istovremeno otvara problem dokazivanja da je neformalan ugovor o prodaji zakljucen; kada je zakljucen; sa kim; pod kojim uslovima, kao i kada je nepokretnost predata kupcu u drzavinu. Zakon je propisao da je rok za podnosenje tuzbe u ovom slucaju, radi ostvarenja prava prece kupovine jedna godina od dana saznanja za prenos drzavine, a najkasnije dve godine od dana predaje nepokretnosti kupca u drzavinu.
U slucaju da je povredjeno pravo prece kupovine predajom nepokretnosti kupcu u drzavinu bez zakljucenja formalnog ugovora, tuzbenim zahtevom se nece traziti ponistaj ugovora, vec samo utvrdjenje da je pravo prece kupovine povredjeno i obavezivanje prodavca da pod isitm uslovima proda nepokretnost titularu prava prece kupovine. Ukoliko to ne ucini, to pravo ce steci neposredno na osnovu presude.
pripremila
Leposava Karamarkovic
