PRAVNO DEJSTVO PREDUGOVORA O PRODAJI NEPOKRETNOSTI I POVRACAJ KAPARE
Odredbom clana 45. Zakona o obligacionim odnosima je odredjen pojam predugovora, kao i zahtev forme: “Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zakljuci drugi, glavni ugovor. Propisi o formi glavnog ugovora vaze i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovaznosti ugovora”.
Predugovor stranke zakljucuju kada sporazumno utvrde sve bitne sastojke ugovora, ali iz nekog razloga nema jos uslova za zakljucenje glavnog ugovora. Predugovor obavezuje stranke da po prestanku tih razloga zakljuce glavni ugovor. Ukoliko jedna strana to odbije da ucini, druga moze u sporu da zahteva da sud obaveze ugovaraca na zakljucenje ugovora, a ako tu obavezu ne ispuni, smatrace se da je glavni ugovor zakljucen pod uslovima iz predugovora.
Predugovor o prometu nepokretnosti ce biti punovazan i ostvariti svrhu zakljucenja, pod uslovom da je zakljucen u formi koja se zahteva za zakljucenje glavnog ugovora, a to znaci da je saglasno odredbi clana 4. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti (Sluzbeni glasnik RS broj 42/98) zakljuce u pismenoj formi, a potpisi ugovaraca overeni od strane suda.
Ukoliko potpisi ugovaraca na predugovoru nisu overeni kod suda, predugovor po odredbi clana 4. st. 2. Zakona o prometu nepokretnosti ne proizvodi dejstvo.
To znaci da ugovorna strana koja je potpisala predugovor koji nije overen ne moze drugu stranu, koja odbija da zakljuci ugovor da preko suda u parnici natera na zakljucenje glavnog ugovora, odnosno da ishoduje presudu da se glavni smatra zakljucenim pod uslovima iz predugovora, jer predugovor ne proizvodi pravna dejstva, posto zahtev forme nije ispunjen. Sacinjeno pismeno, bez overe i potpisa ugovaraca pred sudom, iako je naslovljeno kao predugovor, je samo obican sporazum stranaka, bez pravnog dejstva.
Po pravilu sacinjavanje takvog, neoverenog “predugovora” prati i davanje odredjene sume novca od strane kupca prodavcu, koje stranke nazivaju “kaparom”.
Za slucaj da stranke ne zakljuce glavni ugovor postavlja se pitanje sudbine ove “kapare”, u smislu prava na zadrzavanje, odnosno dvostruko vracanje, zavisno od toga koja je strana odgovorna za neizvrsenje predugovora.
Znacajno je ukazati da novcani iznos koji je dat nema znacenje kapare ukoliko predugovor nije overen kod suda, jer po odredbi clana 79. Zakona o oblikacionim odnosima kapara se daje u momentu zakljucenja ugovora (ovde predugovora), to znaci overe potpisa ugovaraca, i to kao znak da je isti zakljucen i obezbedjenje da ce biti izvrsen.
To znaci da bez obzira iz kojih razloga glavni ugovor ne bude zakljucen, novcani iznos dat prilikom sacinjavanja predugovora koji nije overen, nema znacaj kapare iako su ga stranke tako imenovale i vratice se u jednostrukom iznosu, po pravilima o neosnovanom bogacenju.
Zato je nuzno, da bi se obezbedila pravna dejstva predugovora o prometu nepokretnosti, kao i primena odgovarajucih odredaba Zakona o obligacionim odnosima o kapari, kao sredstvu obezbedjenja da potpisi ugovaraca na predugovoru budu overeni kod suda.
pripremila
Leposava Karamarkovic
